Pocas cuestiones han generado tanta inseguridad jurídica en la práctica tributaria reciente como el tratamiento de la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. La resolución dictada el pasado 31 de marzo de 2025 por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en el recurso 6769/2024, viene a zanjar de forma clara una controversia interpretativa de gran relevancia para miles de contribuyentes: la exención por reinversión no es una “opción tributaria” en los términos del artículo 119.3 de la Ley General Tributaria, sino un derecho que puede ejercerse mientras no haya prescrito el ejercicio y se cumplan los requisitos materiales previstos en la normativa.
La importancia de esta doctrina no es menor. Hasta ahora, la Administración Tributaria, respaldada por ciertos tribunales económico-administrativos (como el TEAR de Cataluña), venía sosteniendo que si el contribuyente no solicitaba la exención en la autoliquidación original, perdía la posibilidad de beneficiarse de ella, pues habría dejado de ejercer una “opción tributaria”. De este modo, cualquier solicitud posterior de rectificación para aplicar la exención era automáticamente rechazada por considerarse extemporánea, a pesar de que la reinversión se hubiera realizado dentro del plazo legal y cumpliendo todos los requisitos sustantivos.
La cuestión de fondo que aborda el TEAC parte de un caso muy representativo: un contribuyente que, tras vender su vivienda habitual en 2018, no declaró la exención en la autoliquidación del IRPF presentada en 2019. Sin embargo, en 2021, al haber completado la reinversión del importe en una nueva vivienda dentro del plazo de dos años, solicitó la rectificación de su autoliquidación para beneficiarse de la exención. La Administración denegó la petición y el TEAR catalán avaló esa postura, argumentando que la exención debía ejercerse en la declaración inicial como si de una opción tributaria se tratara.
Este planteamiento, sin embargo, no era compartido por otros tribunales económico-administrativos, como los de Madrid y Canarias, que consideraban que la exención constituye un derecho del contribuyente, ejercitable siempre que no haya prescrito el ejercicio fiscal en cuestión y se acredite la efectiva reinversión en el plazo y forma legalmente establecidos.
El TEAC, consciente de la disparidad de criterios y del impacto práctico que esto suponía para los contribuyentes, ha optado por unificar doctrina en favor de la seguridad jurídica y la protección del derecho de los ciudadanos. En su resolución, el Tribunal recuerda que, tras la supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual en 2013, la exención por reinversión quedó configurada como un beneficio fiscal autónomo, no sujeto a la lógica de la opción tributaria del artículo 119.3 LGT, que exige un ejercicio consciente, formal y exclusivo en la autoliquidación originaria.
En consecuencia, la solicitud de rectificación presentada por el contribuyente —siempre que se realice dentro del plazo general de prescripción de cuatro años y se cumplan los requisitos materiales de la exención— no puede considerarse fuera de plazo ni denegarse por motivos puramente formales. El TEAC subraya que el disfrute de la exención no debe verse bloqueado por un error u omisión en la declaración inicial, pues ello supondría una restricción injustificada de los derechos del contribuyente.
Este nuevo criterio, sin duda, aporta una dosis muy necesaria de seguridad jurídica y evita que errores formales priven a los ciudadanos de beneficios fiscales que, por su naturaleza, constituyen auténticos derechos subjetivos siempre que se cumplan las condiciones de fondo. Para quienes gestionamos el día a día de la fiscalidad de particulares y familias, la doctrina del TEAC representa una garantía adicional frente a la rigidez formalista y abre la puerta a la revisión de muchas situaciones en las que, hasta ahora, la Administración se había negado a aplicar la exención por cuestiones meramente procedimentales.
Desde Lullius Partners, recomendamos a todos aquellos contribuyentes que hayan realizado una reinversión en vivienda habitual y no hayan aplicado la exención en su declaración original que revisen sus autoliquidaciones y, si están dentro del plazo de prescripción, soliciten la rectificación correspondiente. La nueva doctrina del TEAC legitima este procedimiento y permite recuperar importantes cantidades abonadas indebidamente a la Hacienda Pública.
La fiscalidad inmobiliaria en España sigue presentando desafíos interpretativos y técnicos, pero resoluciones como la del TEAC del 31 de marzo de 2025 demuestran que la protección de los derechos del contribuyente y la coherencia del sistema pueden —y deben— prevalecer sobre el formalismo excesivo.
