Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf auf Mallorca durch Ausländer

Steuern beim Erwerb

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt auf den Balearen Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) nach einem progressiven Tarif an: 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro, 9 Prozent zwischen 400.001 und 600.000 Euro, 10 Prozent zwischen 600.001 und 1.000.000 Euro, 12 Prozent zwischen 1.000.000 und 2.000.000 Euro und 13 Prozent auf den darüber liegenden Wertanteil.

Wird ein Neubau unmittelbar vom Bauträger erworben, gelten grundsätzlich 10 Prozent Umsatzsteuer (IVA) auf den Kaufpreis. Zusätzlich fällt eine Dokumentensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) von 1,5 Prozent an. Vor Unterzeichnung sollten außerdem Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und die steuerliche Behandlung des Käufers – natürliche Person oder Gesellschaft – geprüft werden.

Laufende Besteuerung des Eigentums

Die kommunale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) bemisst sich nach dem Katasterwert, nicht dem Marktwert. Der konkrete Hebesatz hängt von der Gemeinde ab und liegt typischerweise zwischen 0,4 und 1,1 Prozent.

Nichtansässige Eigentümer können zudem der spanischen Vermögensteuer unterliegen, soweit sie spanisches Nettovermögen halten. Für natürliche Personen galt auf den Balearen nach dem dem Beitrag zugrunde gelegten Stand ein Freibetrag von 3 Millionen Euro; oberhalb davon bewegten sich die Sätze zwischen 0,28 und 3,45 Prozent. Bei hochwertigen Immobilien muss außerdem stets der aktuelle Rechtsstand einschließlich weiterer möglicher Vermögensabgaben geprüft werden.

Auch eine nicht vermietete Immobilie löst für Nichtansässige Einkommensteuer (IRNR) auf einen fiktiven Nutzungswert aus. Ausgangspunkt kann 1,1 Prozent des Katasterwerts sein; der Steuersatz beträgt 24 Prozent für Personen außerhalb der EU beziehungsweise 19 Prozent für EU-/EWR-Ansässige. Bei Vermietung wird grundsätzlich der tatsächliche Mietertrag erfasst, wobei EU-/EWR-Ansässige unter bestimmten Voraussetzungen Aufwendungen abziehen können.

Steuern beim späteren Verkauf

Ein Veräußerungsgewinn wird mit Sätzen zwischen 19 und 28 Prozent besteuert. Bei einem nichtansässigen Verkäufer muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und an die Finanzverwaltung abführen; dieser Betrag wird auf die endgültige Steuerschuld angerechnet.

Daneben kann die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) anfallen. Sie knüpft an die Entwicklung des Bodenkatasterwerts während der Besitzzeit an und wird nach den Regeln der jeweiligen Gemeinde berechnet.

Planung vor Vertragsabschluss

Die Gesamtbelastung hängt von Objektart, Kaufpreis, Vermietung, Ansässigkeit und der geplanten Haltedauer ab. Doppelbesteuerungsabkommen können die Abstimmung mit dem Wohnsitzstaat beeinflussen, beseitigen spanische Pflichten aber nicht automatisch. Da Tarife und Freibeträge geändert werden können, sollten Käufer die aktuellen Werte und ihre persönliche Struktur vor dem Erwerb überprüfen lassen.

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.