Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf auf Mallorca

Erwerb und laufender Besitz

Bei einem Neubau fallen grundsätzlich 10 % spanische Umsatzsteuer IVA sowie die Stempelsteuer AJD an. Der Erwerb einer gebrauchten Immobilie unterliegt dagegen der Grunderwerbsteuer ITP; im Ausgangstext werden für die Balearen progressive Sätze von 8 % bis 13 % genannt. Bemessungsgrundlage und Tarif hängen von Objektart, Wert und den bei Erwerb geltenden regionalen Regeln ab.

Nach dem Kauf wird jährlich die kommunale Immobiliensteuer IBI erhoben. Sie richtet sich nach dem Katasterwert, dem valor catastral. Notar-, Register-, Finanzierungs- und Beratungskosten sollten ebenfalls in das Erwerbsbudget aufgenommen werden, auch wenn sie keine Steuern sind.

Vermietung und fiktive Eigennutzung

Spanisch Ansässige versteuern Mieteinkünfte grundsätzlich nach dem allgemeinen Einkommensteuertarif. Für langfristige Wohnraumvermietung können gesetzliche Ermäßigungen des Nettoertrags greifen; der Ausgangstext nennt 60 %, wobei die im jeweiligen Steuerjahr geltende Fassung zu prüfen ist.

Nichtansässige aus EU- oder EWR-Staaten werden nach den dargestellten Regeln mit 19 % auf den Nettoertrag nach zulässigen Abzügen besteuert. Für Nichtansässige außerhalb EU/EWR, darunter britische Eigentümer, nennt der Text 24 % auf den Bruttoertrag ohne Abzüge. Auch Leerstandszeiten können eine Steuer auf fiktive Mieteinkünfte auslösen: regelmäßig 1,1 % des Katasterwerts beziehungsweise 2 %, wenn dieser in den letzten zehn Jahren nicht angepasst wurde, multipliziert mit dem einschlägigen Steuersatz.

Verkauf, Vermögen- und Solidaritätssteuer

Bei spanischer Ansässigkeit wird der Veräußerungsgewinn nach den Sätzen für Kapitaleinkünfte besteuert; der Ausgangstext nennt 19 % bis 28 %. Für über 65-Jährige kann der Verkauf der Hauptwohnung unter Voraussetzungen steuerfrei sein. Jüngere können eine Begünstigung erhalten, wenn der gesamte Erlös innerhalb von zwei Jahren in eine neue Hauptwohnung in EU/EWR reinvestiert wird. Für Nichtansässige wird ein Satz von 19 % genannt. Zusätzlich kann die kommunale Bodenwertzuwachssteuer, die Plusvalía municipal, entstehen.

Die spanische Vermögensteuer wird nach dem Vermögensstand am 31. Dezember ermittelt. Sie erfasst bei Ansässigen grundsätzlich das Weltvermögen und bei Nichtansässigen spanische Vermögenswerte. Für die Balearen nennt der Ausgangstext einen persönlichen Freibetrag von 3.000.000 € sowie für Ansässige zusätzlich bis zu 300.000 € für die Hauptwohnung. Die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen greift nach den dargestellten Regeln oberhalb von 3.000.000 €; gezahlte Vermögensteuer wird angerechnet, um eine doppelte Belastung desselben Vermögens zu vermeiden. Der ältere Ausgangstext bezeichnet sie als vorübergehende Maßnahme, deren Fortbestand nach dem Steuerjahr 2023 von einer Verlängerung abhing.

Erbschaft und Gesamtplanung

Spanische Immobilien unterliegen grundsätzlich der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer, unabhängig davon, wo Erblasser und Erben wohnen. Tarif und Vergünstigungen hängen von autonomer Gemeinschaft, Verwandtschaftsgrad und Wert ab. Für die Hauptwohnung können Ehegatten, Abkömmlinge und Vorfahren bei einer Behaltensdauer von mindestens fünf Jahren eine erhebliche Reduktion erhalten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie auch einem entfernteren Verwandten über 65 zustehen, der zuvor zwei Jahre mit dem Erblasser zusammenlebte.

Steuersätze, Freibeträge und Vergünstigungen ändern sich. Die genannten Werte geben den Stand des englischen Ausgangstextes wieder und sollten vor Kauf, Vermietung oder Nachfolge anhand der aktuellen Rechtslage geprüft werden.