Immobilienkauf auf Mallorca durch US-Staatsbürger
US-Staatsbürger können auf Mallorca grundsätzlich ohne besondere Erwerbsbeschränkungen Immobilien kaufen. Der Erwerb sollte dennoch erst nach rechtlicher und steuerlicher Prüfung erfolgen. Eigentumsstatus, Genehmigungen, Vertragsgestaltung, Steuern und die Folgen einer möglichen spanischen Steueransässigkeit müssen vor der Bindung abgestimmt werden.
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- Lullius
NIE, Due Diligence und Nebenkosten
Jeder ausländische Käufer benötigt eine Número de Identidad de Extranjero (NIE). Erwirbt eine ausländische Gesellschaft, benötigen grundsätzlich auch die Gesellschaft und ihre Gesellschafter Identifikationsnummern. Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer regelmäßig etwa 10–12 % für Steuern, Notar, Grundbuch und weitere Kosten einplanen. Ein Standardkauf dauert häufig 2 bis 3 Monate; offene Erbfälle, küstenrechtliche Genehmigungen oder militärische Erlaubnisse können ihn verlängern.
Die Due Diligence prüft Eigentum, Belastungen, baurechtliche Legalität, Schulden sowie Nutzungs- und Vermietungsbeschränkungen. Weder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung noch ein Grundbucheintrag garantieren allein die vollständige Rechtmäßigkeit des Objekts. Ergänzend sollte die Struktur für Erwerb, laufendes Eigentum und spätere Veräußerung steuerlich geplant werden. Weiterführend: spanische Steuerplanung für internationale Privatmandanten.
Vertrag, notarielle Urkunde und Steuern
Nach der Prüfung wird üblicherweise ein verbindlicher Privat- oder Arras-Vertrag geschlossen. Marktüblich sind 10 % des Kaufpreises; bei einer Reservierung werden für die Überweisung häufig 3 bis 7 Tage eingeräumt. Der Vertrag muss Finanzierung, NIE, Regularisierungen und weitere Bedingungen regeln. Mit der notariellen Kaufurkunde werden regelmäßig Restkaufpreis und Schlüssel ausgetauscht. Danach sind Steuern zu erklären und das Eigentum im Grundbuch einzutragen.
Bei Neubauten fallen grundsätzlich 10 % Umsatzsteuer und auf den Balearen 1,5 % Stempelsteuer an. Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer mit progressiven Sätzen von 8–13 %. Beim im Ausgangsbeitrag genannten Kaufpreis von €1,75 Mio. beträgt die Steuer €180.075, effektiv 10,29 %. Laufend können IBI, Abfallgebühren, Nichtresidenteneinkommensteuer (NRIT), Vermögensteuer und ISGF entstehen. Nach dem dargestellten Stand fallen Vermögensteuer und ISGF für Nichtansässige bei einem Nettovermögen auf Mallorca von mehr als €3.000.000 an; siehe auch Mallorcas Vermögensteuerregelung.
Aufenthalt, Steueransässigkeit und Zuzüglerregime
US-Bürger dürfen sich grundsätzlich bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen visumfrei aufhalten. Wer länger bleibt, benötigt einen passenden Aufenthaltstitel; mehr als 183 Tage in Spanien sind ein zentraler Anknüpfungspunkt für die Steueransässigkeit. In Betracht kommen insbesondere das Non-Lucrative Visa und das Digital-Nomad-Visum.
Das Zuzüglerregime nach Artikel 93 LIRPF gilt für sechs Jahre und sieht 24 % auf Arbeitseinkünfte bis €600.000 sowie 47 % darüber vor. Der Zeitraum vorheriger Nichtansässigkeit wurde von 10 auf 5 Jahre verkürzt; die Wahl ist grundsätzlich binnen 6 Monaten nach Anmeldung bei der spanischen Sozialversicherung zu beantragen. Je nach Zugangsgrund können bestimmte Unternehmer, hochqualifizierte Fachkräfte sowie Ehegatten und Kinder unter 25 Jahren einbezogen werden. Weitere Hintergründe: spanisches Beckham-Regime und aktuelle Zugangswege. Vor Kauf oder Umzug ist wegen möglicher Rechtsänderungen stets der aktuelle Stand zu prüfen.